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WEG-Unterlagen Checkliste
Was Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen müssen — Protokolle, Rücklage, Teilungserklärung
WEG-Protokolle (letzte 3 Jahre)
●Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen vollständig vorhanden
Beschlüsse lesen — besonders: Sanierungen, Sonderumlagen, Hausordnungsänderungen
●Beschlossene aber noch nicht abgeschlossene Sanierungen herausgefiltert
Offene Beschlüsse = zukünftige Kosten für neuen Eigentümer
●Anfechtungen von Beschlüssen vorhanden? (können rückwirkend aufgehoben werden)
Angefochtene Beschlüsse über Sonderumlagen oder Sanierungen sind Risiko
Rücklage & Wirtschaftsplan
●Rücklagenstand pro m² Wohnfläche berechnet (mind. 15–40 €/m² je nach Baujahr)
Formel: Rücklagenstand ÷ Gesamtwohnfläche. Unter 15 €/m² = Sonderumlage-Risiko
●Wirtschaftsplan des aktuellen Jahres eingesehen
Hausgeld über 4,50 €/m² (kalt) ist erklärungsbedürftig
Jahresabrechnung der letzten 2 Jahre auf Nachzahlungen geprüft
Regelmäßige Nachzahlungen = Hausgelderhöhung wahrscheinlich
Beschlossene Hausgelderhöhungen für kommendes Jahr bekannt
Direkt beim Verwalter erfragen
Teilungserklärung & Grundbuch
●Teilungserklärung vollständig vorhanden (Sondereigentum klar definiert)
Kellerabteil, Stellplatz, Sondernutzungsrechte: sind sie im Sondereigentum eingetragen?
●Wohnfläche in Teilungserklärung stimmt mit Inserat überein
Abweichung > 5% kann zur Kaufpreisminderung berechtigen
●Grundbuchauszug: Abt. II (Lasten) auf Dienstbarkeiten geprüft
Wegerechte, Leitungsrechte, Reallasten
Gemeinschaftsordnung auf Sonderregelungen geprüft
Haustiere, Vermietung, Kurzzeitvermietung (Airbnb) — oft in Gemeinschaftsordnung geregelt
Verwalter & Versicherungen
Name und Kontakt der WEG-Verwaltung bekannt
Verwaltervertrag läuft bis wann? Wechsel geplant?
●Gebäudeversicherung vorhanden und aktuell (ausreichende Deckungssumme)
Unterversicherung ist Risiko — Versicherungsnachweis anfordern
●Offene Gerichtsverfahren der WEG vorhanden?
Direkt beim Verwalter anfragen — haftet beim Verschweigen
Technische Prüfung bei der Besichtigung
●Feuchtigkeit in Bad, Küche und an Außenwänden (Ecken und Fensterleibungen)
Feuchtigkeitsschäden durch Gemeinschaftseigentum (Dach/Fassade) = WEG zahlt, aber Zeitaufwand
●Schallschutz testen: Besichtigung auch zu Abendstunden wiederholen
Trittschall von oben ist häufigster ETW-Streitpunkt. Altbau: kein moderner Schallschutz erwarten
Aufzug: Baujahr, letzter TÜV-Bericht, Erneuerung geplant?
Aufzugerneuerung: 30.000–80.000 € Gemeinschaftskosten — anteilig auf alle Eigentümer
Treppenhaus und Gemeinschaftskeller: Pflegezustand
Vernachlässigter Gemeinschaftsbereich = überforderte WEG
Recht auf Unterlagen als Kaufinteressent
Als ernsthafter Kaufinteressent haben Sie das Recht, alle WEG-Unterlagen einzusehen (§18 WEG). Fordern Sie diese beim Verwalter direkt an — nicht nur über den Makler. Verwalter die sich weigern, sind ein Warnsignal.
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