Immobilienwert in Dormagen ermitteln
Dormagen hat keinen einzelnen Bodenrichtwert, sondern 4 amtlich ausgewiesene Zonen — von 350 €/m² bis 460 €/m². Zwischen der günstigsten und der teuersten Lage liegt damit der Faktor 1,3. Welche Zone für Sie gilt, entscheidet einen erheblichen Teil des Werts.
Bodenrichtwerte in Dormagen nach Postleitzahl
Die Gutachterausschüsse weisen Bodenrichtwerte kleinräumig aus, nicht pro Stadt. Für Dormagen sind 4 Zonen festgesetzt. Der Unterschied zwischen der teuersten und der günstigsten beträgt 110 €/m² — bei einem 500-m²-Grundstück sind das 55.000 € allein aus der Lage.
| Postleitzahl | Bodenrichtwert | Bodenwert 500 m² |
|---|---|---|
| 41541 | 460 €/m² | 230.000 € |
| 41539 | 450 €/m² | 225.000 € |
| 41542 | 380 €/m² | 190.000 € |
| 41540 | 350 €/m² | 175.000 € |
Bodenwert = Bodenrichtwert × Fläche. Reine Multiplikation des amtlichen Werts, ohne Gebäude und ohne Zu- oder Abschläge für Zuschnitt, Erschließung oder Hanglage.
Was ein Grundstück in Dormagen wert ist
Gerechnet mit dem Median der 4 Zonen (450 €/m²). Liegt Ihr Grundstück in der teuersten Zone, kommen bei 500 m² rund 5.000 € hinzu; in der günstigsten entsprechend weniger.
Reiner Bodenwert ohne Gebäude. Zuschnitt, Erschließungszustand, Hanglage und Baulasten können erheblich abweichen — der Bodenrichtwert beschreibt das unbebaute Regelgrundstück der Zone, nicht Ihres.
Wie Dormagen im Vergleich dasteht
Im Kreis Rhein-Kreis Neuss steht Dormagen auf Rang 2 von 3 ausgewerteten Gemeinden — 0 % über dem Kreismedian von 450 €/m². Zum Spitzenreiter Neuss (620 €/m²) fehlen 170 €/m²; bei 500 m² Grundstück entspricht das einem Unterschied von 85.000 €.
Landesweit betrachtet liegt Dormagen mit 450 €/m² 102 % über dem Median der Gemeinden mit amtlichem Bodenrichtwert in Nordrhein-Westfalen (223 €/m²) — Rang 21 von 196. Das Preisniveau ist damit sehr hoch.
Verglichen wird ausschließlich innerhalb derselben Datenquelle. Ein amtlicher, postleitzahlengenauer Wert und ein Kreisdurchschnitt aus Baulandverkäufen messen Unterschiedliches — sie gegeneinanderzustellen ergäbe eine Rangfolge, die nichts aussagt.
Worauf diese Zahlen beruhen
Grundlage ist der amtliche Bodenrichtwert aus BORIS.NRW, Stand 2026. Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der Gemeinden aus tatsächlichen Kaufverträgen abgeleitet und alle zwei Jahre neu festgesetzt — es sind keine Angebotspreise, sondern beurkundete Abschlüsse. Für Dormagen sind 4 Zonen getrennt ausgewiesen, jede an eine Postleitzahl gebunden. Das ist die belastbarste Lagegrundlage, die für eine Online-Bewertung verfügbar ist.
Der Bodenrichtwert deckt die Lage ab — bei Grundstücken ist das der ganze Wert, bei bebauten Objekten der stabilste Teil davon. Für das Gebäude rechnet der Rechner mit Wohnfläche, Baujahr und Zustand. Das Ergebnis ist eine Spanne, kein Punktwert: Ausstattung, Grundriss und Zustand im Detail sieht man erst vor Ort.
Welches Gebiet abgedeckt ist
Die Bewertung deckt die Postleitzahlen 41539, 41540, 41541, 41542 ab. Verwaltungsrechtlich gehört Dormagen zum Kreis Rhein-Kreis Neuss.
Im Kreis Rhein-Kreis Neuss liegen außerdem Grevenbroich, Jüchen, Kaarst, Korschenbroich, Meerbusch, Neuss, Rommerskirchen. Für diese Orte gilt dieselbe Datengrundlage — die Bodenrichtwerte unterscheiden sich innerhalb des Kreises aber teils erheblich, weshalb ein Kreisdurchschnitt für ein einzelnes Objekt wenig taugt.
Bodenrichtwerte im Kreis Rhein-Kreis Neuss
| Ort | Bodenrichtwert |
|---|---|
| Düsseldorf | 548 €/m² |
| Essen | 410 €/m² |
| Duisburg | 270 €/m² |
| Wuppertal | 275 €/m² |
| Mönchengladbach | 330 €/m² |
| Krefeld | 415 €/m² |
| Mülheim an der Ruhr | 460 €/m² |
| Neuss | 620 €/m² |
Fragen zur Bewertung in Dormagen
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Dormagen?
Dormagen hat 4 amtlich ausgewiesene Bodenrichtwertzonen zwischen 350 €/m² und 460 €/m² (BORIS.NRW, Stand 2026). Maßgeblich ist die Zone Ihrer Postleitzahl. Der Median über alle Zonen liegt bei 450 €/m².
Was ist ein Grundstück in Dormagen wert?
Bei 450 €/m² ergibt sich für 500 m² ein Bodenwert von etwa 225.000 €, für 1.000 m² etwa 450.000 €. Das ist der reine Grundstücksanteil ohne Gebäude — bei bebauten Grundstücken kommt der Wert des Gebäudes hinzu, bei ungewöhnlichem Zuschnitt oder Hanglage sind Abschläge üblich.
Ist Dormagen teurer als das Umland?
Im Kreis Rhein-Kreis Neuss liegt Dormagen auf Rang 2 von 3 ausgewerteten Gemeinden. Der Kreismedian beträgt 450 €/m², Dormagen liegt bei 450 €/m².
Was kostet eine Immobilienbewertung in Dormagen?
Die Online-Wertermittlung auf dieser Seite ist kostenlos und unverbindlich. Sie liefert einen Orientierungswert aus Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und Zustand. Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen — das vor Gericht und beim Finanzamt Bestand hat — kostet dagegen üblicherweise vierstellig.
Welche Angaben brauche ich für die Bewertung in Dormagen?
Postleitzahl, Immobilientyp, Wohnfläche, Baujahr und Zustand genügen für die erste Einschätzung. Grundstücksfläche, Energieeffizienzklasse und Heizungsart sind optional und verengen die ermittelte Spanne.
Für welche Postleitzahlen in Dormagen gilt die Bewertung?
Die Bewertung deckt die Postleitzahlen 41539, 41540, 41541, 41542 ab.
Ihre Immobilie in Dormagen bewerten
Die Bewertung nutzt die Bodenrichtwertzone Ihrer Postleitzahl und dauert etwa zwei Minuten. Sie erhalten eine Spanne mit Mittelwert und sehen, auf welcher Datenqualität sie beruht.
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