Immobilienfinanzierung: Was Sie wirklich brauchen
Keine Faustregel-Broschüre: Konkrete Zahlen, wie sich Eigenkapital, Nebenkosten und Tilgung auf Ihre monatliche Belastung auswirken.
Finanzierungsplan-Vorlage (kostenlos)
Excel/PDF-Vorlage für Eigenkapital, Nebenkosten und Tilgungsplan.
Eigenkapital: Was Banken wirklich verlangen
Die oft zitierte „20 %-Faustregel“ beschreibt das Minimum für gute Konditionen — nicht das absolute Minimum.
Unter 10 % Eigenkapital
Vollfinanzierung
Nur bei sehr guter Bonität möglich, Zinsaufschlag 0,5–1,5 %, Banken verlangen oft zusätzliche Sicherheiten.
10–20 % Eigenkapital
Hohe Beleihung (80–90 % LTV)
Zinsen 0,3–0,8 % über dem besten Marktzins. Banken oft zögerlich bei Objekten mit Sanierungsbedarf.
20–30 % (inkl. Nebenkosten) Eigenkapital
Standard-Finanzierung
Beste verfügbare Zinsen. Bank finanziert den Kaufpreis, Nebenkosten aus Eigenkapital. Empfohlene Ausgangssituation.
Ab 30 % Eigenkapital
Konservative Finanzierung
Sehr gute Konditionen, geringeres Risiko bei Preisrückgang. Sinnvoll für Investoren oder bei unsicherem Einkommen.
Nebenkosten: Was on top kommt
Nebenkosten werden fast immer aus Eigenkapital bezahlt, da Banken sie nicht mitfinanzieren. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € kommen je nach Bundesland 36.000–44.000 € an Nebenkosten hinzu.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
| Bundesland | GrESt | Nebenkosten gesamt |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | ca. 6,5–7,5 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 7,5–8,5 % |
| Berlin, Hessen, MV, Thüringen | 6,0 % | ca. 9–10,5 % |
| Brandenburg, NRW, SH, Saarland, Sachsen-Anhalt | 6,5 % | ca. 9,5–11 % |
* inkl. Notar + Grundbuch, exkl. Maklerprovision
Wie viel kostet mich das im Monat?
Beispielrechnung: Kaufpreis 400.000 €, Eigenkapital 100.000 € (inkl. Nebenkosten), Darlehensbetrag 300.000 €.
Zinsen 3,5 % / Tilgung 2 %
1.375 €/Monat
monatlich
ca. 32 Jahre
bis Volltilgung
ca. 128.000 €
Zinsen gesamt
Zinsen 3,5 % / Tilgung 3 %
1.625 €/Monat
monatlich
ca. 24 Jahre
bis Volltilgung
ca. 95.000 €
Zinsen gesamt
Zinsen 4,0 % / Tilgung 2 %
1.500 €/Monat
monatlich
ca. 34 Jahre
bis Volltilgung
ca. 151.000 €
Zinsen gesamt
Vereinfachte Berechnung ohne Tilgungsplan-Details. Aktuelle Zinssätze tagesaktuell bei Banken erfragen. Sondertilgungen (meist 5–10 % pro Jahr möglich) reduzieren Laufzeit erheblich.
Was wirklich entscheidend ist
Die Rate sollte max. 35–40 % des Nettoeinkommens betragen
Bei 3.500 € netto = max. 1.225–1.400 €/Monat. Darunter bleiben noch Rücklagen für Instandhaltung (1–2 €/m²/Monat) und Lebenshaltung.
Zinsbindung wählen: 10 oder 15 Jahre?
15-jährige Zinsbindung kostet ca. 0,2–0,4 % mehr Zins, bietet aber Planungssicherheit. Bei aktuell hohem Zinsniveau sind längere Laufzeiten sinnvoll — Risiko: Zinsen fallen, Sie sitzen in teurem Vertrag.
Sondertilgung vereinbaren — auch wenn Sie sie nicht nutzen
Kostenloser Puffer. 5 % Sondertilgung p.a. auf Darlehensbetrag reduziert Laufzeit eines 30-Jahres-Darlehens oft um 8–12 Jahre, wenn konsequent genutzt.
Angebote vergleichen: 0,3 % Zinsunterschied = 27.000 € bei 300.000 € / 30 Jahre
Mindestens 3 Angebote einholen — von Hausbank, Direktbank (ING, DKB) und Vermittler (Interhyp, Dr. Klein). Eigenrecherche über Vergleichsrechner lohnt sich.
Finanzierung steht — jetzt den Zustand prüfen lassen
Wer seine Finanzierung gesichert hat, sollte vor dem Angebot einen Bausachverständigen beauftragen. Ein Gutachten zeigt, ob Renovierungskosten in Ihre Rate passen — oder das Budget sprengen.
Zahlen Sie nicht zu viel
Prüfen Sie den Marktwert der Immobilie, bevor Sie ein Angebot abgeben — auf Basis amtlicher Bodenrichtwerte, kostenlos.
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