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Immobilienwert verstehen

Wie Bodenrichtwert, Sachwert und Vergleichswert berechnet werden — und welche Faktoren den Preis am meisten beeinflussen.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert (BRW) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je m² Grundstücksfläche in einem bestimmten Gebiet. Er wird von amtlichen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt und alle 2 Jahre aktualisiert — seit 2022 bundesweit über BORIS-D (Bodenrichtwert-Informationssystem Deutschland) kostenlos abrufbar.

Der Bodenrichtwert ist die Basis jeder Immobilienbewertung — er spiegelt, was ein unbebautes Grundstück in dieser Lage kosten würde. Unser Rechner nutzt BORIS-D-Daten direkt aus der amtlichen WFS-API.

Die 3 Bewertungsverfahren

Vergleichswertverfahren

Genaueste Methode bei guter Datenlage

Anwendung: Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke

Das Vergleichswertverfahren basiert auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien in derselben Lage. Je mehr Vergleichsobjekte vorhanden sind, desto genauer das Ergebnis. Gutachterausschüsse veröffentlichen die Kaufpreissammlungen — darauf beruhen auch amtliche Bodenrichtwerte.

Sachwertverfahren

Standard bei selbstgenutzten EFH/DHH

Anwendung: Selbstgenutzte Häuser, besondere Immobilien

Der Sachwert ergibt sich aus Bodenwert + Gebäudesachwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung). Da der Sachwert oft nicht dem Marktwert entspricht, wird er mit einem Sachwertfaktor (Marktanpassung) multipliziert. Grundlage: ImmoWertV 2021.

Ertragswertverfahren

Standard bei renditeorientierten Investitionen

Anwendung: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien

Der Ertragswert basiert auf den nachhaltig erzielbaren Jahresnettomieten, kapitalisiert mit einem Liegenschaftszinssatz. Je niedriger der Zinssatz (in Top-Lagen aktuell 2–3 %), desto höher der Wert. Leerstand und Mietausfallrisiko werden berücksichtigt.

→Angebotspreis im Exposé festlegen — Welche Bewertungsmethode Gutachter und Makler für Ihr Objekt anwenden — und was das für Ihren Angebotspreis bedeutet

Wertbeeinflussende Faktoren

📍Lage±30–50 %

Mikrolage (Straße, Nachbarschaft) und Makrolage (Stadt, Region). Wichtigster Einzelfaktor.

📐Wohn-/Nutzfläche±25 %

Größere Fläche = höherer Gesamtpreis, aber niedrigerer m²-Preis.

🏗️Baujahr & Zustand±15–20 %

Neubau vs. Sanierungsbedarf. Modernisierter Altbau kann Neubau erreichen.

🌿Grundstück±10–30 %

Größe, Bebaubarkeit, Ausrichtung. Südausrichtung = Aufwertung.

⚡Energieeffizienz±5–15 %

Seit 2023 stark gestiegene Bedeutung. KfW-40 vs. Sanierungsstau.

🏊Ausstattung±5–10 %

Aufzug, Tiefgarage, Balkon, Einbauküche, Fußbodenheizung.

→Finanzierung auf Basis des Marktwertes planen — Wie Sie aus Bodenrichtwert und Vergleichspreisen ableiten, wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen

Gutachter-Service

Wert professionell ermitteln — über eine Online-Schätzung hinaus

Eine Online-Bewertung auf Basis von Bodenrichtwerten gibt Ihnen eine fundierte Orientierung. Für rechtssichere Zwecke (Erbschaft, Scheidung, Steuer, Bankbewertung) brauchen Sie ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV.