Exposé erstellen und Immobilie vermarkten
Ein professionelles Exposé entscheidet, ob Interessenten anrufen oder weiterscrollen. Was hineingehört, was rechtlich Pflicht ist und wie Sie die richtigen Plattformen wählen.
Kostenlose Vorlagen
Exposé-Vorlage (editierbar) und Besichtigungsprotokoll als PDF.
Pflichtangaben im Exposé
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass Energieausweis-Daten in Immobilienanzeigen genannt werden müssen — Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten (§ 80 GEG, Bußgeld bis 15.000 €).
Fotos: der wichtigste Hebel
Studien aus dem deutschen Immobilienmarkt zeigen, dass Objekte mit professionellen Fotos im Schnitt 5–10 % mehr erzielen und 30 % schneller verkauft werden. Das liegt nicht daran, dass die Fotos den Wert erhöhen — sondern daran, dass mehr Interessenten überhaupt anfragen.
Anzahl
Mindestens 12–15 Fotos. Jedes bewohnbare Zimmer, Küche, alle Bäder, Dachboden/Keller, Außenansicht (mindestens 2 Perspektiven), Grundriss als Bild.
Licht
Innenräume bei Tageslicht fotografieren — Nachmittagssonne lässt Räume warm wirken. Alle Rollläden hoch, alle Lampen an, keine Gegelichtsituationen (Fenster von vorne).
Aufräumen
Keine persönlichen Gegenstände, keine Mülleimer im Bild, keine Autos auf dem Einfahrtsfotos. Leere Räume wirken größer als vollgestellte.
Weitwinkel
Eine Weitwinkellinse (16–24 mm KB-Äquivalent) macht Räume luftiger. Vorsicht: übertriebener Weitwinkel (Fisheye-Effekt) wirkt unseriös und führt zu enttäuschten Besichtigungsterminen.
Drohne
Bei Häusern mit Garten oder besonderer Lage lohnt sich ein Drohnenfoto (ab ~150 €). Erlaubnispflichtig über 250 g Drohnengewicht — in dicht besiedelten Gebieten Genehmigung einholen.
Grundriss
Ein sauberer Grundriss (digitalisiert, nicht handgezeichnet) gehört in jedes seriöse Exposé. Dienstleister wie Floorplanner oder Immotiger erstellen diese ab ~50 €.
Wo inserieren?
Die Reichweite konzentriert sich auf zwei Plattformen. Zusatzportale bringen bei den meisten Objekten keinen signifikant höheren Rücklauf.
ImmoScout24
Kosten: ab 59 €/Monat (privat), Laufzeit bis Verkauf
Höchste Reichweite in Deutschland, beste Käuferqualität (Finanzierungsanfragen). Für Wohnungen in Städten kommen hier 70–80 % aller ernsthaften Anfragen.
Immowelt / Immonet
Kosten: ab 39 €/Monat
Gute Ergänzung, besonders für Häuser in ländlichen Regionen. Technisch identisch (beide Plattformen gehören seit 2021 zur AVIV Group).
Ebay Kleinanzeigen
Kosten: kostenfrei
Enorme Reichweite, aber viele unqualifizierte Anfragen und Gelegenheitskäufer ohne Finanzierungsnachweis. Eignet sich für preisbewusste Objekte oder wenn Geschwindigkeit wichtig ist.
Eigene Netzwerke
Kosten: kostenfrei
Familie, Arbeitskollegen, Nachbarn, lokale Facebook-Gruppen. Ein Aushang beim Supermarkt klingt altmodisch — funktioniert aber besonders bei Einfamilienhäusern in stabilen Wohnlagen.
Makler oder Privatverkauf?
Seit dem Bestellerprinzip (2020) teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision — in der Praxis zahlt der Verkäufer 3–3,57 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.), der Käufer denselben Betrag.
Vorteile Makler
- + Übernimmt Besichtigungen, Kommunikation, Preisverhandlung
- + Zugang zu Käuferdatenbanken (Off-Market-Verkäufe möglich)
- + Prüft Bonität und Finanzierungsnachweis der Interessenten
- + Kennt lokale Marktpreise aus eigenen Transaktionsdaten
- + Haftung für arglistige Täuschung liegt beim Makler, nicht allein beim Verkäufer
Vorteile Privatverkauf
- + Provision spart 3–3,57 % des Kaufpreises (bei 400.000 € = bis zu 14.280 €)
- + Direkter Kontakt zum Käufer — transparentere Verhandlung
- + Kein Maklervertrag mit Bindungsfristen
- – Zeitaufwand für Besichtigungen und Anfragen erheblich
- – Gefahr, bei Preisverhandlung zu früh nachzugeben
Angebotspreis absichern — Gutachter beauftragen
Bevor Sie einen Preis im Exposé nennen: Ein unabhängiges Wertgutachten schützt Sie vor Unterverkauf und entkräftet Käufer-Nachverhandlungen mit konkreten Zahlen.
Exposé und Vermarktung an einen Makler übergeben?
Im kostenlosen Bewertungsformular können Sie am Ende optional angeben, dass Sie Makler-Angebote für Ihre Region erhalten möchten. Das ist freiwillig — die Wertberechnung läuft unabhängig davon.
Wert berechnen + Makler-Anfrage (optional) →