Kaufvertrag und Notartermin
Der Kaufvertrag ist das rechtliche Herzstück des Immobilienverkaufs. Was der Notar tut, was Sie selbst prüfen müssen — und welche Klauseln häufig unterschätzt werden.
Kaufvertrag-Checkliste (kostenlos)
Alle wichtigen Punkte, die Sie vor der Beurkundung geprüft haben sollten.
Was macht der Notar?
Wichtig: Der Notar ist neutral — er vertritt weder Käufer noch Verkäufer. Er stellt sicher, dass der Vertrag rechtlich wirksam ist, liest ihn vollständig vor und klärt offene Fragen. Er prüft nicht, ob der Kaufpreis fair ist oder ob der Zustand der Immobilie stimmt.
Vertragsentwurf und Vorabprüfung
Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf auf Basis der Angaben beider Parteien. Sie erhalten diesen Entwurf gesetzlich mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie diese Zeit für eine anwaltliche Prüfung.
Beurkundung
Der Notar liest den Vertrag vollständig vor. Beide Parteien können Fragen stellen und Änderungen verlangen. Erst wenn alle einverstanden sind, wird unterzeichnet. Der Notar beglaubigt die Unterschriften.
Abwicklung nach Beurkundung
Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (schützt den Käufer), holt Vorkaufsrechtsverzichts-Erklärungen ein (z.B. von der Gemeinde), fordert die Genehmigung des Grundbuchamts an und überträgt erst nach Kaufpreiszahlung das Eigentum.
Kosten
Notarkosten + Grundbucheintragung: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises. Diese trägt der Käufer (Ausnahme: abweichende Vereinbarung im Vertrag). Der Verkäufer zahlt ggf. die Kosten für die Löschung seiner Grundschuld.
Klauseln, die Sie kennen müssen
Standard-Kaufverträge enthalten diese Regelungen — kennen Sie die Konsequenzen.
Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB)
In fast allen privaten Immobilienkaufverträgen: "Die Immobilie wird verkauft wie gesehen." Der Verkäufer haftet nicht für Sachmängel — außer bei arglistiger Täuschung.
Sie müssen alle bekannten Mängel offenlegen. Verschwiegene Mängel (Feuchtigkeitsschäden, bekannte Risse, Altlasten) sind arglistige Täuschung und machen den Ausschluss unwirksam. Konsequenz: Rückabwicklung oder Schadensersatz.
Kaufpreisfälligkeit
Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und alle öffentlich-rechtlichen Genehmigungen vorliegen.
Bestehen Sie auf einer Treuhandabwicklung über den Notar. Zahlen Sie keinen Kaufpreis, bevor Ihre Grundschuld gelöscht und die Auflassungsvormerkung eingetragen ist.
Übergabetermin
Legt fest, wann Sie die Schlüssel übergeben und wann der Käufer einziehen darf. Meist mit Kaufpreiszahlung verknüpft.
Klären Sie Übergangsfristen präzise, wenn Sie selbst noch eine neue Wohnung suchen. Vertragsstrafen bei Überschreitung sind möglich.
Lastenfreistellung
Bestehende Grundschulden/Hypotheken werden nach Kaufpreiseingang durch den Notar abgelöst. Der Restbetrag fließt an Sie.
Klären Sie vorab mit Ihrer Bank die Vorfälligkeitsentschädigung und ob eine Kündigung zum Kauftermin möglich ist. Diese Kosten müssen in Ihrer Kalkulation stehen.
Grunderwerbsteuer
Trägt der Käufer (3,5–6,5 % je nach Bundesland). Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese kein Grundbucheintrag.
Käufer, die die Grunderwerbsteuer nicht einkalkuliert haben, können den Kaufabschluss verzögern. Klären Sie dies im Vorfeld.
Realistischer Zeitplan von Einigung bis Eigentumsübertragung
Gesamtdauer von Einigung bis Schlüsselübergabe: typischerweise 6–12 Wochen. Grundbuchämter in Ballungszentren sind oft überlastet — einige nehmen 6 Monate für die finale Eintragung.
Rechtssicheres Gutachten vor dem Notartermin
Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten (§ 194 BauGB) gibt Ihnen und dem Käufer Sicherheit über den tatsächlichen Marktwert — und schützt Sie vor nachträglichen Anfechtungen des Kaufpreises.
Wie viel ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Bevor Sie in Verhandlungen gehen: Kennen Sie Ihren Verhandlungsspielraum. Kostenlos, auf Basis amtlicher Daten.
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