Unterlagen für den Immobilienverkauf
Fehlende Dokumente sind der häufigste Grund für Verzögerungen beim Verkauf — oft um 4–8 Wochen. Diese Liste zeigt, was Sie brauchen, wo es herkommt und was es kostet.
Kostenlose Vorlagen zum Download
Fertig ausgefüllte Muster-Checklisten als PDF — für Haus und Wohnung separat.
Pflichtunterlagen
Ohne diese Dokumente ist ein notarieller Kaufvertrag nicht möglich.
Grundbuchauszug (aktuell, max. 3 Monate alt)
Zeigt Eigentumsverhältnisse, Belastungen (Hypotheken, Grundschulden, Wegerechte). Bestellbar persönlich oder per Post.
Energieausweis
Zwei Typen: Verbrauchsausweis (günstiger, aus Heizkostenabrechnungen) oder Bedarfsausweis (teuerer, aus Gebäudehülle berechnet). Für Gebäude mit Bauantrag vor 01.11.1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht. Ohne Energieausweis droht Bußgeld bis 15.000 € (§ 80 GEG).
Flurkarte / Liegenschaftskarte
Zeigt Grundstücksgrenzen und -fläche. Online über die Geoportale der Bundesländer bestellbar.
Empfohlene Unterlagen
Nicht zwingend vorgeschrieben, aber fehlende Nachweise senken das Käufervertrauen und damit den Preis.
Baupläne und Grundrisse
Falls nicht vorhanden: Beim zuständigen Baurechtsamt Bauakten anfordern. Nicht alle Ämter stellen digitale Kopien bereit.
Wohnflächenberechnung
Muss nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder DIN 277 berechnet sein. Differenzen zwischen Baugenehmigung und tatsächlicher Fläche sind haftungsrelevant.
Baugenehmigung / Bauunterlagen
Wichtig bei Anbauten, Umbauten, Nutzungsänderungen (z.B. Garage zu Wohnraum). Nicht genehmigte Baumaßnahmen müssen im Kaufvertrag offengelegt werden.
Nachweise über Modernisierungen
Heizungstausch, Dachsanierung, Fenstererneuerung, Fassadendämmung. Belege erhöhen Vertrauen und stützen den Angebotspreis.
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen (ETW)
Käufer von Wohnungen haben ein Recht auf Einsicht in alle WEG-Unterlagen. Verwaltungen sind zur Herausgabe verpflichtet.
Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan
Definiert Sondereigentum (Wohnung, Keller, Stellplatz) und Gemeinschaftseigentum. Käufer-Anwälte prüfen immer die Teilungserklärung.
Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte 3 Jahre)
Enthüllen geplante Sonderumlagen, Streitigkeiten, bekannte Mängel. Käufer haben Anspruch auf Einsicht — fehlende Protokolle sind ein Warnsignal.
Wirtschaftsplan (laufend und letzte 2 Jahre)
Zeigt monatliches Hausgeld und geplante Ausgaben. Käufer prüfen, ob das Hausgeld realistisch kalkuliert ist.
Höhe der Instandhaltungsrücklage
Dient zur Finanzierung von Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Niedriger Stand (unter 50–80 €/m²) = erhöhtes Risiko für Sonderumlage nach dem Kauf.
Hausgeldabrechnung (letzte 2 Jahre)
Ist-Abrechnung der tatsächlichen Kosten. Vergleich mit Wirtschaftsplan zeigt, ob Rücklagen korrekt gebildet wurden.
Realistischer Zeitbedarf
Wenn alle Unterlagen sofort griffbereit sind: 0–3 Werktage. Wenn Sie Dokumente bei Ämtern bestellen müssen: 3–6 Wochen. Starten Sie die Unterlagensammlung, bevor Sie Ihr Inserat schalten — nicht danach.
Hinweis: Banken, die die Käuferfinanzierung prüfen, fordern dieselben Unterlagen an. Fehlende Dokumente blockieren die Kaufpreiszahlung, nicht nur den Notartermin.
Wert der Immobilie professionell ermitteln lassen
Unterlagen allein sagen noch nichts über den Marktwert. Ein zertifizierter Gutachter erstellt ein rechtssicheres Wertgutachten, das Ihnen in der Preisverhandlung Sicherheit gibt.
Nächste Schritte
Wert zuerst, Unterlagen danach
Bevor Sie alle Dokumente zusammensuchen: Wissen Sie schon, was Ihre Immobilie wert ist? Eine fundierte Bewertung gibt Ihnen den richtigen Angebotspreis.
Kostenlos bewerten →