Besichtigung: Was Sie wirklich prüfen müssen
Eine Besichtigung dauert meist 30–60 Minuten. Das reicht nicht, um alle relevanten Mängel zu erkennen — es sei denn, Sie wissen genau, worauf Sie achten müssen.
Besichtigungs-Checkliste (kostenlos)
Alle Prüfpunkte zum Ausdrucken und Abhaken — für das Gespräch mit dem Bausachverständigen.
Empfehlung: Bausachverständigen mitnehmen
Kosten: 300–800 € für eine Begehung. Ein qualifizierter Bausachverständiger (Mitglied im BVSK oder Sachverständigenorganisation) erkennt versteckte Mängel, die einem Laien entgehen. Wer 400.000 € ausgibt, sollte 500 € für diese Absicherung investieren.
Achtung: Der Hausinspektor des Verkäufers ist nicht Ihr Sachverständiger. Beauftragen Sie einen eigenen.
Feuchte und Schimmel
Keller: Wände, Boden, Ecken auf Feuchtigkeitsflecken untersuchen
Frisch geweißte Kellerwände können aktive Feuchtigkeitsschäden kaschieren. Mit einem Feuchtigkeitsmessgerät (ab 15 € im Baumarkt) testen.
Badezimmer: Verfugung, Silikon an Wanne/Dusche, Decke
Schimmel an der Decke deutet auf mangelnde Belüftung hin. Verfärbte Fugen = jahrelange Feuchtigkeit.
Außenwände innen: Ecken und Fensterlaibungen auf Kondensat prüfen
Besonders kritisch bei Außenwänden ohne Dämmung (Baujahr vor 1980). Feuchte Ecken = Wärmebrücke.
Dach
Dachboden: Dachpfetten, -balken auf Schädlingsbefall und Fäulnis
Hausbockkäfer und Holzwurm können tragende Konstruktion schwächen. Ein Bausachverständiger erkennt Befall an Bohrmehl.
Dachziegel: sichtbare Beschädigungen, fehlende Ziegel von außen
Mit Fernglas von außen prüfen. Baujahr des Daches erfragen — Lebensdauer Ziegeldach: 40–80 Jahre.
Dachfenster und -gaube: Dichtheit, Kondensatspuren
Undichte Dachfenster sind einer der häufigsten Wasserschäden-Auslöser.
Heizung
Baujahr der Heizungsanlage erfragen
Lebensdauer Gasheizung: 15–20 Jahre. Ölheizung: 20–30 Jahre. Ab 2024 Pflicht zur Betriebsprüfung (§ 60 GEG). Ab 2045 kein reiner Fossilbrenner mehr erlaubt — laufender Betrieb mit Mischbrenner möglich.
Heizkörper: alle Räume aufdrehen, Wärme prüfen
Nicht wärmer werdende Heizkörper = Kalkablagerungen oder Systemfehler.
Warmwasserversorgung: zentral oder dezentral?
Durchlauferhitzer vs. Boiler vs. Kombigerät. Leistung prüfen (Durchfluss ausreichend für Duschen?).
Elektrik
Sicherungskasten: FI-Schutzschalter (RCD) vorhanden?
Fehlender FI-Schutzschalter ist kein gesetzlicher Mangel bei Altbauten, aber Nachrüstung kostet 500–2.000 €. Alte Schmelzsicherungen = dringende Erneuerung.
Steckdosen und Schalter: Zustand, ausreichende Anzahl in Küche/Bad
Weniger als 2 Steckdosen pro Seite in der Küche = Nachrüstung nötig.
Baujahr der Elektroinstallation erfragen
Installationen vor 1970 (Aluminiumkabel, keine Erdung) müssen komplett erneuert werden — Kosten: 5.000–15.000 € je nach Haus.
Fassade und Außenanlage
Putz: Risse, abplatzende Stellen, besonders an Sockel und Gesims
Haarfeine Risse = normal. Breite Risse (> 1 mm) = Setzungsrisse, statische Untersuchung empfehlenswert.
Entwässerung: Fallrohre, Dachrinnen, Gefälle im Einfahrtsbereich
Wasser, das sich am Haus sammelt, ist langfristig der teuerste Schaden.
Terrassenbeschichtung / Balkon: Abdichtung, Gefälle
Fehlende oder schadhafte Balkonabdichtung = Wassereintritt in Decke darunter.
Fragen, die Sie dem Verkäufer stellen sollten
Verkäufer sind zur Offenlegung bekannter Mängel verpflichtet (§ 444 BGB). Keine Antwort oder ausweichende Antworten sind ein Warnsignal.
Ist der Angebotspreis fair?
Prüfen Sie den Marktwert der Immobilie auf Basis amtlicher Bodenrichtwerte — bevor Sie ein Angebot abgeben.
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